Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Simone Obrock
Fachanwältin für Miet- und WohnungseigentumsrechtSimone Obrock
Begründung von Sondereigentum an wesentlichen Gebäudebestandteilen durch Teilungserklärung; Gemeinschaftseigentum an Versorgungsleitungen

Leitsatz
1. Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem ge...meinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968, V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60).(Rn.10)

2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011, V ZR 176/10, NJW 2011, 2958).(Rn.20)

I. Der Fall
Die Parteien, eine Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft, streitet um die Gültigkeit eines Beschlusses über die Kosten eines Leitungstauschs. Die Teilungserklärung bestimmt, dass Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung zum Sondereigentum gehören. Den Klägern stehen Räume im Dachgeschoss zu, die durch eine in der Dachabseite liegende Wasserleitung versorgt werden. Diese können sie
durch eine Wandöffnung erreichen. Wegen wiederholten Einfrierens beantragten sie auf der Eigentümerversammlung vom 18.6.2009, die Leitung auf Kosten der Gemeinschaft austauschen zu lassen.
Dieser Antrag wurde abgelehnt und stattdessen der Beschluss gefasst, wonach es sich bei der Leitung um Sondereigentum handele, für das die Kläger alleine verantwortlich seien. Nach Austausch der Leitung auf eigene Kosten erklärten die Kläger den Rechtsstreit für erledigt und beantragten die Feststellung, dass die betroffene Wasserleitung dem Gemeinschaftseigentum zugehört.

II. Die Entscheidung
Die Revision gegen die antragsgemäße Feststellung des Berufungsgerichts bleibt ohne Erfolg. Die Zuweisung der Wasserleitung zum Sondereigentum ist unwirksam.
Welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich nämlich alleine nach § 5 Abs. 1 bis 3 WEG. Die Teilungserklärung kann nur Bestandteile,  die nach § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stünden, dem Gemeinschaftseigentum zuordnen, aber nicht umgekehrt wesentliche Bestandteile dem Sondereigentum  zuweisen, die kraft Gesetzes dem Gemeinschaftseigentum zustehen. Die hier betroffene Wasserleitung steht aber unabhängig vom Streit darüber, wann Bestandteile,  die nur einer Einheit dienen, gemäß § 5 Abs. 1 WEG zu den Räumen dieser Einheit „gehören“, zum Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG gehören jedenfalls die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit  erforderlich sind und Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht zum Sondereigentum. Dies ist bei Versorgungsleitungen rechtlich nicht nur beim Eintritt in das Sondereigentum,  sondern bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehene Absperrmöglichkeit der Fall. Maßgeblich ist nämlich, ab welchem Punkt sie ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Fazit:
Die Entscheidung stellt eine dringend gebotene Korrektur der Heizkörperentscheidung (BGH ZMR 2011, 971 = ZWE 2011, 394) dar, wonach „Heizkörper und dazugehörige Leitungen (…) durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden (können).“
Diese zu Recht auf Kritik gestoßene Umkehr der gesetzlichen Systematik (s. neben den in der Entscheidung zitierten  Hügel/Elzer, DNotZ 2012, 4, 7 f. auch Jennißen, ZMR 2011, 974) wird zu Recht nicht mehr aufrechterhalten. Eine Zuweisung von Bauteilen zum Sondereigentum entgegen § 5 Abs. 1, 2 WEG ist ausgeschlossen. Demnach lässt sich die Zuordnung von Heizkörpern zum Sondereigentum, an der der BGH wohl festhalten will, nur damit zu rechtfertigen, dass sie auf § 5 Abs. 1 WEG beruht. Daraus folgt aber, dass Heizkörper grundsätzlich zum Sondereigentum gehören, wenn sie nicht durch die Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen werden oder für das Funktionieren der Gesamtanlage unerlässlich sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Alleine mit dieser sachenrechtlichen Zuweisung ist der hier zugrundeliegende Streit allerdings nicht erledigt. Die Wohnungseigentümer haben sich ja ursprünglich um die Kosten des Leitungstauschs gestritten. Da dieser Teil des Rechtsstreites für erledigt erklärt wurde, musste sich der BGH hierzu nicht mehr äußern. Anderenfalls wäre zu diskutieren gewesen, ob die unwirksame Zuweisung der Versorgungsleitungen zum Sondereigentum nicht nach § 140 BGB in eine Kostentragungsregelung umzudeuten ist.
Dies wird von der ganz h.M. (s. etwa OLG Düsseldorf NZM 1998, 269; BayObLG NZM 2004, 106; Bärmann/Becker, 11. Aufl. 2010, § 16 Rn 55; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl. 2013, § 16 Rn 13) für möglich befunden, wenn bei Kenntnis der Nichtigkeit erkennbar eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung gewünscht gewesen wäre.

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