Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Simone Obrock
Fachanwältin für Miet- und WohnungseigentumsrechtSimone Obrock

BGH festigt Rechtsprechung zur gelockerten Darlegungslast der Mieter bei wiederkehrenden Mängeln - Protokollpflicht verneint -

BGH, Urteil vom 29. Februar 2012, Az. VIII ZR 155/11

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Berlin-Mitte. Die Klägerin vermietet einen Teil der Wohnungen in dem Block als Ferienwohnungen an Touristen. Der Beklagte mindert die Miete, da es durch die Vermietung an Touristen zu fortwährenden und erheblichen Beeinträchtigungen, insbesondere durch erhöhtes Aufkommen an Lärm und Schmutz komme. Die Klägerin kündigte wegen des Mietrückstands und klagte auf Räumung.

Verfahrensweg:
Das AG hielt die Minderung für angemessen und wies die Räumungsklage ab. Auf die Berufung der Klägerin verurteilte das LG Berlin die Beklagten zur Räumung.

Der BGH hat die Rechtsauffassung des LG verworfen und hat damit die Ausführungen aus seinem Urteil vom 25. Oktober 2011 (Az. VIII ZR 125/11) bestätigt und weitergeführt, wonach bei solchen Mängeln entgegen Rechtsprechung der Untergerichte vom Mieter kein detailliertes Mängelprotokoll geführt werden muss.

Der BGH führte aus, der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichte das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Hiergegen habe das Berufungsgericht verstoßen, indem es sich über den vorstehend wiedergegebenen konkreten Sachvortrag der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt habe, die Beklagten hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausginge. Das Berufungsgericht überspanne die Substantiierungsanforderungen in unvertretbarer Weise, indem es über die von den Beklagten bereits - minutiös - gemachten Angaben hinaus eine weitere Konkretisierung der Vorfälle und der Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten verlange.

Auszug aus den Entscheidungsgründen:
„Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a mwN; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO Rn. 14). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a; Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO Rn. 14). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7).
Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; BGH, Beschluss vom 11. Juni 1997 - XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF, Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände - hier insbesondere die Ausrichtung der Touristenwohnungen auf ein junges Publikum, Fehlen einer ständig besetzten Rezeption, Angebot von "Aufbettungen" - das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen“

Folgen:
Das Urteil hat Bedeutung für alle Mängel, die sich in einer fortwährenden Beeinträchtigung äußern. Bisher war es Praxis, dass ein Mieter mit Gewährleistungsrechten, besonders bei Mietminderungen, nur dann obsiegen konnte, wenn er jede einzelne Belästigung nach Art, Intensität und Uhrzeit protokollierte. Andernfalls riskierte er mit seinem Mängel-Vortrag als unsubstantiiert vor Gericht zurückgewiesen zu werden.

Vorliegend hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und zur Neuentscheidung unter Berücksichtigung seiner neuen Rechtsprechung zurückverwiesen.
Nach der nunmehr verfestigten Rechtsprechung des BGH genügt bei dauerhaften, sich wiederholenden Beeinträchtigungen zur Geltendmachung eines Mangels vor Gericht schon eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es geht, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer und in welcher Fre¬quenz diese ungefähr auftreten. Damit überspringen Mieter die früher kaum überwindbare Substantiierungslast und können im nächsten Schritt Familienmitglieder und Nachbarn als Zeugen benennen.

Es empfielt sich zukünftig für Vermieter, zeitnah auf Mieterbeschwerden einzugehen und ggf. Minderungsvereinbarungen abzuschließen, wenn sich fortdauernde Beeinträchtigungen auf die Mietwohnung abzeichnen.

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