Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Simone Obrock
Fachanwältin für Miet- und WohnungseigentumsrechtSimone Obrock

Typische Fallen beim Grundstückserwerb

 

Aufgrund der wirtschaftlichen Reichweite eines Immobilienerwerbs ist
eine gut durchdachte Entscheidung und die ausreichende Information über das
betreffende Grundstück oberste Pflicht. Denn beim Erwerb einer Immobilie
ergeben sich diverse Fallen, die es zu frühzeitig zu erkennen gibt:

 

Fehlende Eintragungen im Grundbuch

Baulasten beispielsweise wie Nachbarabstände oder Baumfällverbote stehen
nicht im Grundbuch. Sie lassen sich nur im Baulastenverzeichnis in Erfahrung
bringen.

Im Grundbuch steht auch nicht, ob die Gemeinde ein Vorkaufsrecht auf das
gewünschte Bauland besitzt. Sie kann es inner-halb von zwei Monaten nach
Kenntnisnahme des Grundstücksverkaufs ausüben. Vom Planungsamt sollten sich
Bauherren deshalb sicherheitshalber schriftlich bestätigen lassen, dass die
Gemeinde nicht interessiert ist. Auch eventuell anfallende Kosten für die
Erschließung, die der Grundstückskäufer tragen muss, sollten dort erfragt
werden.

 

Bauherren müssen im Grundbuch selber prüfen, ob dort so genannte
Grunddienstbarkeiten eingetragen sind. Dabei handelt es sich zum Beispiel um
das Recht des Nachbarn, auf dem Grundstück Wege zu benutzen oder
Versorgungsleitungen zu verlegen. Die Verpflichtungen sind an das Grundstück
gebunden und werden vom Käufer automatisch mit übernommen.

 

Keine Automatik bei der Wertsteigerung

Oft wird mit einer Wertsteigerung der Immobilie kalkuliert, doch die ist
bestenfalls in Spitzenlagen garantiert. In ländlichen Gebieten oder
austauschbaren Neubaugebieten ist damit eher nicht zu rechnen. Wenn die
Immobilie zum Zweck der Vermietung gekauft wird, sollten Anleger deshalb
besonders vorsichtig kalkulieren. Denn bei einem Leerstand laufen die Finanzierungskosten
weiter, ohne dass dem Einnahmen gegenüber stehen.

 

Steuerersparnis nicht im Vordergrund

Vor dem Kauf empfiehlt es sich, den Wert der Immobilie von einem
Gutachter ermitteln zu lassen. Das kostet nur wenige hundert Euro - eine im
Verhältnis zum in der Regel sechsstelligen Kaufpreis - sinnvolle Ausgabe. Die
Steuerersparnis durch die Absetzung der Finanzierungskosten wird dagegen häufig
überbewertet. Wer den Spitzensteuersatz zahlt, muss zwei Euro ausgeben um einen
Euro zu sparen. Bei einem niedrigeren persönlichen Steuersatz ist das Verhältnis
von Ausgabe zu Steuerersparnis entsprechend noch höher.

 

Vollfinanzierung

Auch wenn bei Immobilien mittlerweile Vollfinanzierungen angeboten
werden: Experten raten davon ab. Zum einen führt das höhere Kreditvolumen bei
der Vollfinanzierung zu einer Verteuerung des Immobiliendarlehens insgesamt
verglichen mit dem Kostenanfall bei der Eigenkapital basierten Baufinanzierung.
Denn je höher der vergebene Kredit, umso höher zugleich die Belastungen bei der
monatlichen Darlehenstilgung. Aus dieser höheren wirtschaftlichen Belastung
ergibt sich zum anderen ein gesteigertes Ausfallrisiko, das der Bauherr bei
einer Vollfinanzierung läuft. Nicht selten ist die Tilgungsbelastung so hoch,
dass der Kreditnehmer seine finanzielle Bewegungsfreiheit vollkommen verliert.
Treten unter solchen Bedingungen Umstände ein, die die Kreditrückführung
gefährden oder gar hinfällig machen, droht plötzlich die Fälligstellung des
Gesamtkredits und die Verwertung der gestellten Sicherheit.

20 Prozent Eigenkapital sollten daher vorhanden sein, sonst wird die
Finanzierung am Ende zu teuer und ist durch die Mieteinnahmen nicht zu decken.

 

Altlasten

Ein schwieriges Problem können auch Altlasten sein. Rund 170.000
Grundstücke in Deutschland gelten derzeit als altlastenverdächtig. Hier hilft
häufig nur die Sanierung oder der Austausch des kontaminierten Erdreichs, was
richtig teuer werden kann. Der Eigentümer eines verunreinigten Grundstücks
haftet für die Beseitigungskosten. Wer ein Grundstück oder ein Haus kaufen
möchte, sollte sich also vorher gründlich informieren. Altlastverdächtige
Flächen werden nahezu flächendeckend erfasst und dokumentiert. Das so genannte
Altlasten- Kataster kann bei den jeweiligen Städten und Gemeinden eingesehen
werden. Wird dann ein Eintrag auf dem in Frage kom-menden Grundstück entdeckt,
empfehle ich mit dem Umweltamt der Kommunen Kontakt aufzunehmen.

 

Bei Hinweisen auf eine altlastverdächtige Fläche oder Altlast empfiehlt
es sich, die Thematik bereits vor Vertragsabschluss zu klären. Es empfiehlt
sich, sich beim Verkäufer über die Nutzungsgeschichte des Grundstücks zu
informieren und bei Begehungen auf umweltrelevante Anlagen zu achten. Im
Kaufvertrag sollte man deshalb unbedingt mögliche spätere Regressansprüche
gegen den Verkäufer dokumentieren lassen.

 

Nebenkosten beim Grundstückskauf

Der Grundstückpreis ist oft nicht der einzige Kostenfaktor beim
Grundstückserwerb, denn schon beim Kauf fallen zusätzliche Kosten für den
Bauherren an. Wer ein Haus bauen will und sich nach einem geeigneten Grundstück
umschaut, sollte auch beim Grundstück die Kosten genau kalkulieren und wissen,
welche Nebenkosten beim Grundstückskauf anfallen um den Finanzierungsplan für
den Hausbau nicht schon am Anfang zu Fall zu bringen.

 

Der Eintrag in das Grundbuch und die
Beurkundung des Kaufvertrages kosten Geld

Auch der Staat will sein Stückchen vom Kuchen ab haben und so wird die
Grunderwerbsteuer fällig die sich prozentual anteilig vom Grundstückswert und
der geplanten Immobilie berechnet.

Die meisten attraktiven Grundstück die zum Verkauf sind, werden von
Immobilienmakler angeboten. Die Marklergebühren sind variabel und liegen oft
zwischen 3 bis 7 Prozent oder auch mehr oder weniger

Zusätzliche Kosten für den Bauherr fallen auch dann noch an, wenn das
Grundstück noch nicht erschlossen wurde. Denn wenn die Stadt oder die Gemeinde
ein Grundstück noch nicht erschlossen hat, also es dort noch keine Anbindung an
Strom, Gas, Wasser und Abwasser etc. gibt, werden diese teilweise auf den
Grundstückkäufer umgelegt. Die Erschließung des Grundstück zur
Kanalisationsnetzes und des Energieversorgungsnetz, aber auch Verkehrsflächen
wie Bürgersteige und Straßen werden je nach Einzelfall von den Satzungen der
Kommunen berechnet.

 

Letztlich bewahrheitet sich der alte Spruch:
Augen auf beim Häuslekauf.

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