Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Simone Obrock
Fachanwältin für Miet- und WohnungseigentumsrechtSimone Obrock

OLG Düsseldorf, Stillschweigender Vertragsabschluss bei Anbieten einer Mietwohnung mit Provisionshinweis über ein Internetportal

 

7. Zivilsenat, Entscheidung vom 21.10.2011, I-7 U 160/10, 7 U 160/10

 

Auch bei der Vermittlung eines Mietvertragsabschlusses findet der Grundsatz Anwendung, dass ein stillschweigender Vertrag zwischen dem Makler und einem Mietinteressenten nur dann zustande kommt, wenn der Makler klarstellt, dass er im Fall eines Vertragsabschlusses eine Provision verlangen wird und dass es nicht ausreicht, dass der Makler eine Wohnung in einer Anzeige mit Provisionshinweis anbietet

 

(Fortführung OLG Düsseldorf, 18. Dezember 1998, 7 U 106/98, OLGR Düsseldorf 1999, 370; Anschluss BGH, 17. September 1998, III ZR 174/97, NJW-RR 1999, 361). Dies gilt auch dann, wenn der Makler über ein Internetportal eine Objektbeschreibung der später angemieteten Immobilie veröffentlicht. Es macht keinen Unterschied, ob ein Makler mittels Zeitungsinserat oder Internetanzeige werbend im Kundenverkehr auftritt.

 

Verfahrensgang

vorgehend LG Mönchengladbach, Az: 1 O 127/10

 

 

Der Klägerin steht gegen den Beklagten der geltend gemachte Honoraranspruch von 5.093,20 € für den Nachweis der Gelegenheit zur Anmietung einer Wohnung in dem Objekt F. in D. bereits deshalb nicht zu, weil nicht festgestellt werden kann, dass zwischen den Parteien ein zu Lasten des Beklagten provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen ist.

 

Wie jeder andere zivilrechtliche Vertrag kommt ein Maklervertrag nur durch übereinstimmende, auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärungen, nämlich Angebot und Annahme (§§ 145 f. BGB), zustande.

 

Zum Zustandekommen des Maklervertrages trägt die Klägerin vor:

 

Die Initiative sei von ihr ausgegangen. Sie habe im Internetportal ... die in Rede stehende Wohnung mit Provisionshinweis angeboten. Auf die Anzeige habe sich der Beklagte gemeldet, habe Interesse an einer Anmietung gezeigt und um eine Besichtigung gebeten, die auch stattgefunden habe.

 

Die Zeitungsanzeige in der der Makler ein oder mehrere Objekte zur Anmietung anbietet, stellt rechtlich noch keinen Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages dar. Diese Grundsätze wendet der Senat in ständiger Rechtsprechung (vgl. Urteile vom 09.02.2007, 7 U 156/06 sowie 7 U 204/06) auch in den Fällen an, in denen ein Makler im Internet, wie hier im Internetportal ... eine Objektbeschreibung der später angemieteten Immobilie veröffentlicht. Es macht keinen Unterschied, ob ein Makler mittels Zeitungsinserat oder Internetanzeige werbend im Kundenverkehr auftritt Das jeweilige "Angebot" des Maklers im Internet ist also zunächst nur eine "invitatio ad offerendum" (Aufforderung, ein Angebot abzugeben) (OLG Frankfurt am Main 9 U 94/02, zitiert bei Seydel/Heidenbuch, Maklerrecht. 4. Aufl., 2005; Ibold, Maklerrecht, 2 Aufl., Rdnr. 256).

 

Ebenso wenig ist darin, dass der Beklagte nach dem Vortrag der Klägerin auf die Anzeige hin bei der Klägerin angerufen und Interesse an dem inserierten Objekt bekundet hat, ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zu erblicken.

 

Geht die Initiative zur Kontaktaufnahme mittels Internetinserat vom Makler aus, hat die Rechtsprechung für die Übermittlung einer Ankaufsmöglichkeit mit Provisionshinweis folgende Grundsätze aufgestellt (vgl. BGHZ 95, 393 = NJW 1986, 177; BGH, NJW 1981, 2295; BGH, NJW 1986, 1165; Senat NJW-RR 1997, 368; OLGR Düsseldorf 1997, 224; OLGR Düsseldorf 1999, 370, 371): Hat der Makler in seinem Inserat seine Provisionserwartung nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, darf der Kaufinteressent davon ausgehen, der Makler sei bereits von dem Verkäufer mit Maklerdiensten betraut und werde von diesem für seine Tätigkeit entlohnt. Das Interesse des Kaufinteressenten ist nämlich ausschließlich auf die Erlangung einer Sachinformation gerichtet. Er hat keinen Anlass anzunehmen, seine Erklärungen würden von dem Makler als eine rechtsgeschäftliche Verpflichtungserklärung, nämlich als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages, aufgefasst werden. Um gleichwohl zum Abschluss eines Maklervertrages zu gelangen, muss der Makler klarstellen, dass er ungeachtet der bestehenden Vertragsbeziehungen zu dem Verkäufer auch für den Anrufenden als Makler tätig werden will, dass er auch ihm Maklerdienste erbringen will und erwartet, im Hinblick auf diese Dienste von dem Kunden das Versprechen zu erlangen, im Falle eines Kaufabschlusses von ihm durch Zahlung einer Provision entlohnt zu werden. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Makler aufgrund eines Auftrages des Verkäufers tätig wird, ist es Sache des Maklers, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, dass er auch mit ihm in Vertragsbeziehungen treten will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet. Das geeignete Mittel hierfür ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (BGH NJW-RR 1996, 1495; NJW-RR 1999, 361, 362; BGH WM 1986, 1390). Jede in diesem Bereich verbleibende Unklarheit geht zu Lasten des Maklers (BGH BB 1971, 1124; BGH NJW 1981, 1444; BGH NJW 1986, 177; BGH WM 1986, 1390, 1391).

 

Die Rechtsprechung zur Übermittlung eines Kaufangebots per Inserat geht in einem Fall, in dem die Position "Maklerhonorar" bei den mit dem Ankauf des Objekts verbundenen Kosten erscheint, der Zusatz "Käuferprovision" aber fehlt, nicht von einem hinreichend deutlichen Provisionsversprechen aus (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 368; OLG Hamm NJW-RR 1999, 127; OLG Hamm NJW-RR 1994, 1078; OLG Hamm NJW- RR 1995, 819). Der Anrufende durfte in einem solchen Fall davon ausgehen, der Verkäufer habe seinerseits der Maklerin bereits eine Provision versprochen. Bei dieser Sachlage war aus der Sicht des Anrufenden zu fragen, wie sich im Falle eines Kaufabschlusses das Versprechen einer Verkäuferprovision auf den Inhalt des Kaufvertrages auswirken würde. Insoweit war die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, dass der Verkäufer versuchen würde, seine eigene Provisionsbelastung versteckt - durch Erhöhung der Kaufpreisforderung - oder offen - durch eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag - auf den Käufer abzuwälzen. Dies konnte entweder durch Zahlung einer entsprechenden Summe an den Verkäufer neben dem eigentlichen Kaufpreis oder durch eine Schuldübernahme - oder Erfüllungsübernahmevereinbarung erreicht werden. In einem solchen Fall stellt der Hinweis auf die neben dem Kaufpreis zu zahlende Provision lediglich eine Mitteilung auf vom Beklagten zu tragende zusätzliche Kosten und somit über einen bei der Kaufpreisverhandlung zu berücksichtigenden Faktor dar (vgl. hierzu auch BGH WM 1971, 1098; NJW 1981, 2295; WM 1981, 495; WM 1983, 764, 765; NJW 1986, 177). Die verbleibenden Unklarheiten wirken sich zum Nachteil der Maklerin aus, die es unterlassen hat, für klare Verhältnisse zu sorgen.

 

In Anwendung dieser Grundsätze kann von einem hinreichend deutlichen Provisionsverlangen in der Internetanzeige der Klägerin nicht ausgegangen werden. Aus dem Provisionshinweis konnte der Beklagte zwar erkennen, dass er bei einer Anmietung der Wohnung mit Maklerkosten betastet werden würde. Offen bleibt jedoch die entscheidende Frage, ob ihm hierdurch der Abschluss eines eigenständigen Maklervertrages angetragen werden sollte. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte hatte der Beklagte begründeten Anlass zu der Annahme, dass die Klägerin für den Vermieter als Makler tätig sei, was nach den Angaben der Klägerin auch tatsächlich der Fall war. Ausdrücklich ist von einer (eigenständigen) vom Mieter zu zahlenden Provision in der Internetanzeige nicht die Rede. Vielmehr wird die Provision räumlich unter verschiedenen an den Vermieter zu leistenden Zahlungen (Nebenkosten, Garagenmiete, Kaution) aufgeführt.

 

Diese Unklarheit würde sich nur dann nicht zu Lasten der Klägerin auswirken, wenn man zu dem Ergebnis gelangte, dass die dargelegten Grundsätze auf ein Anmietungsangebot keine Anwendung zu finden haben, weil die tatsächlichen Verhältnisse anders gelagert sind, der Beklagte als Leser der Anzeige also nach der Üblichkeit und den Gegebenheiten bei der Vermietung davon ausgehen musste, dass ein solcher Provisionszusatz nur dahin verstanden werden kann, dass die Maklerin von ihm eine Provision begehrt. Eine Andersbehandlung gegenüber einem Kaufinteressenten wäre mithin etwa geboten, wenn ein Vermieter üblicherweise dem Makler keine Provision verspricht, der Makler also darauf angewiesen ist, sich die Provision vom Mieter zu holen, und dies den beteiligten Kreisen, also auch dem Anmietungsinteressenten, bekannt ist. Eine solche Sonderbehandlung für ein auf eine Anmietung gerichtetes Inserat kann nicht anerkannt werden.

 

Es ist senatsbekannt, dass es keine Üblichkeit des Inhalts gibt, dass ein Vermieter mit dem Makler einen zu seinen Lasten provisionspflichtigen Maklervertrag nicht abschließt. Dementsprechend besteht für den Leser der Mietanzeige die gleiche Ungewissheit wie für einen Kaufinteressenten. Auch das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung geht davon aus, dass der Vermieter dem Makler eine Provision versprochen haben kann und der Vermieter versucht, seine eigene Provisionsbelastung durch eine entsprechende Klausel auf den Mieter abzuwälzen. Denn in § 3 Abs. 2 Satz 2 dieses Gesetzes heißt es: Im Falle einer Vereinbarung, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, darf das vom Wohnungssuchenden insgesamt zu zahlende Entgelt den in Satz 1 bestimmten Betrag nicht übersteigen.

 

Der BGH und ihm folgend die Obergerichte haben ihre Rechtsprechung zum hinreichend deutlichen Provisionsversprechen dementsprechend auch nie ausdrücklich auf Kaufangebote beschränkt. Es wird nur darauf abgestellt, ob in dem Inserat als solchem, in dem ein Objekt angeboten wird, die Provisionserwartung deutlich zum Ausdruck gebracht worden ist. Dementsprechend hat auch der Senat in ständiger Rechtsprechung die Grundsätze zum hinreichend deutlichen Provisionsversprechen auch auf einen Anmietungsangebot mit Provisionsversprechen angewendet und keinen Anlass gesehen, die Revision zuzulassen (ebenso LG Dortmund NZM 2003, 163).

 

Die Klägerin trägt auch nicht vor, dass der Beklagte bei dem Telefonat in einer für sie erkennbaren Weise zum Ausdruck gebracht habe, den nicht eindeutigen im Provisionshinweis dahin verstanden zu haben, dass die Klägerin ungeachtet des Auftrags der Vermieterseite auch mit der Mieterseite in vertragliche Beziehungen treten wolle.

 

Da die Klägerin nach eigenen Angaben weder während des Telefonats noch während des Besichtigungstermins zum Ausdruck gebracht hat, von dem Beklagten eine Provision zu verlangen, ist ihr Provisionsbegehren nach ihrer eigenen Sachdarstellung nicht gerechtfertigt.

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